版主分享----------------------我们究竟应该怎么买房

mikewolf13

我们究竟应该怎么买房

      最近网友提问较多   而且问题多集中在具体的楼盘   版主比较忙  也不可能针对每一个楼盘都有深入的研究   所以无法一一回复   望予以谅解

      在此开一个新帖   就网友的问题集中做一个回复    主要在购房思路上把我的经验与大家一起分享


       一、自住与投资是不是矛盾？
       很多人说   我买房是自住  并不是投资   版主非常不认可这个观点   人生数十年  我们无论做什么事  都要规划到数年之后   不能只盯着眼前  

        随着经济的发展   人民收入的不断提高   一生只住一套房的可能性越来越小  即使购房只为自住    也要考虑到将来置换更大的房子    到那个时候   第一套刚需房就是购买改善房的资本   所以首套房的购置不仅仅要考虑满足自住性需求    同时也要兼顾到房子的增值  保值空间

       举例：A与B家庭收入完全相同  同时购入首套房    总价均为50万     十年后又同时卖掉旧房  购买200万的改善房
        因为A购买的首套房   涨幅较大   当前市值100万     因此A只需要再付100万   就可以完成改善  
        B购买的首套房    因为涨幅小  当前市值只有70万   因此B需要再付130万  才可以完成改善

        完全相同的两个家庭    因为不同的选择   家庭资产却相差了30万元    B家庭需要更努力的工作    才能追上A家庭    看到这个结果   你能说我买房只为自住  不在乎涨跌吗？


        二、 究竟应该买什么样的房子？
        对首套房来说   便利的交通  配套完善的商业医疗    优质的教育资源   性价比   是最需要考虑的   因此对那些收入并不是很高的年轻人   购买配套完善区域的二手房是最佳的选择  年轻人收入较低  选择二手房可以减少居住成本（物业 电梯费   自来水加压费）   减少通勤时间（节省上班时间和接送孩子的时间）减少交通成本（车辆购置  折旧 保险  油费  罚款）  不必为孩子的教育犯愁（配套完善的区域通常都有不错的学校）   

        需要特别提醒的是   买房要特别注意周边的教育资源   我见过很多家庭为了孩子的教育  卖掉了郊区的新房大房   回到中心区购买破旧的二手房   因此在购买首套房的时候    要特别注意教育资源


       对于改善房来说   户型    面积   楼层    小区和小区周边的环境、绿化   邻居的素质（孟母三迁择邻而居）  才是重点考虑的问题   价格反而是其次


        三、如何确定房子的增值潜力
        李嘉诚说   地段 地段 还是地段     版主说  稀缺性  稀缺性  还是稀缺性。
        如何理解稀缺性     1、郊区的洋房   2、老城区的新房、次新房  3、具有特殊资源的学区房   都属于稀缺资源

       下面我举例说明
       1、郊区的洋房   
      目前规划的小区   对容积率都有一定的要求    一个小区一般都规划超高层   高层和小高层    某些小区的开发商会建一批洋房   用来降低整个楼盘的容积率  提升楼盘的档次   这种洋房供应数量不多   

       以下为版主在2009年在黄务购入的这样的小洋房


       2、老城区的新房  
      老城区一般都盖满了房子    想建新房必须通过拆迁来获得土地    这就加大的开发商的成本    同时老城区的配套完善   正应了老李的那句话   地段  地段  还是地段

       以下为版主2012年购入的南大街小户型

        3、具有特殊资源的学区房
        孩子是家庭的重心   家长对孩子的教育也是越来越重视  2014年7月山东省下文  要求取消择校   2014年8月烟台下文取消择校   就近划片入学   9月芝罘区开始执行该政策   2015年再次下文要求在六区及个县市区全部取消择校   

      从全国各地的情况来看   凡是划片入学的城市   优质学校的学区房都是只涨不跌   版主说  学区房的抗跌性更好  上涨的动力更足

      以下为版主在2014年6月   突击看房   在7月初购买了二中 南通路双学区   



       四、我们的房子究竟值多少钱

       无论是新房还是二手房   从你签订购房合同的那一天起    就意味着它已经变成二手房    很多人喜欢用在售的一手房价格来衡量自己房子的价格   这是不对的
二手房的价格是由市场决定的   真正的成交价格是报价比较低的房源   要学会尊重市场

        举例说明：差不多的两套房子   有的房东报价7000   有的房东报价6000   消费者会选择哪一套？自然是报价低的那套


        五、房价涨跌到底由什么决定

        房价涨跌到底是由什么确定     成本？政策?    版主说   最主要的决定因素就是  供求关系

        举例说明：
        A楼盘   位于新区  常住人口相对较少    楼盘为高层小区    单个大楼盘体量较大  可以容纳数万人   购房目的以改善和投资为主  
        这样的楼盘   未来五年内    二手毛胚房的挂牌量是非常大的   由于房东之间的竞争  购买的人又少    房价短期内很难起来   一旦有个风吹草动  甚至会有大量低价抛售的现象

        B楼盘  位于成熟城区   常住人口较多    楼盘为多层或者小高层    单个楼盘体量较小  容纳 数千人甚至数百人  购房目的以自住为主
这样的楼盘  未来的二手房挂牌量是极少的   甚至一个小区只有一两套二手房在售   想买的人却比较多  这样的楼盘由于供求关系的不平衡   价格上涨的动力会更强   即使楼市下跌    因为多是自住   也不会出现大量抛售的现象

       小结：无论是自住还是投资   尽量选择入住率高的小区   购房目的多为投资的小区    千万要谨慎购买



       六、未来该如何买房？
       无论是自住还是投资   购买房产都是一项长期的投资行为    要求我们至少看到未来五年的趋势    随着中国经济的降速    房地产的黄金时期已过   未来的十年   买房在考虑潜力的同时    更要考虑风险


       版主建议：尽量选择配套完善的区域   虽然涨幅偏小    但风险也控制到了最低


     七、什么时候买房最合适？      大多数人的心理都是买张不买跌   楼市下跌时  买房的人都会选择观望  期望房价跌的越多越好    版主认为   长期看  房价是波动上涨的   在这个大趋势下  阶段性房价下跌时   反而是最好的购房时机   因为在下跌期   购房者可选的余地大  可以慢慢挑慢慢选    甚至可以买到低于市场价很多的房子   当然不是房价刚下跌就出手买房   而是等待房价下跌到平台期  维持一段时间企稳后   才是最佳的购买时间  


      举例：房价下跌期   市场价为50万的房子    按照市场价是很难卖出去的     有些房东因为某些原因急需用钱    或者因为房东极度看空楼市   会以低于市场10%  甚至20%的价格抛售房子    历次房价下跌过程中    都出现过这种情况    去年的六七月份出现过不少低于市场价10-20%的抛售房源    9月30日  上层出台9.30政策后   这种抛售的现象就停止了  今年的春节前（节前有些老板要发工资  或者还清借款  会低价出售手中的房产）同样出现的这种现象     当然   这种情况大多是要求一次性付款的

     小结：房价下跌  或者低迷期    总有急用钱或者沉不住起的房东抛售房产  常常可以买到低于市场价10%甚至20%的房产   一旦楼市止跌回暖   这些超低价房源立刻消失   成交价也回归至市场价水平   



      八、未来烟台楼市的发展趋势
       版主说过   房产是一种长期投资   因此就要求我们至少看到未来五年  甚至十年的趋势   现阶段烟台还属于新兴城市    楼市处于青年期   中心区的房价与郊区的价格差异并不大  比如南大街高层90000-10000元左右    惠安  世回尧黄务的多层已经涨到了8000元  小高层在7000多元  高层多在6000多元   差异并不明显     但是纵观房地产已经步入成熟期的国家和地区   中心区公寓房的价格往往是郊区同样房产的数倍      

     版主认为随着城市化的进程   促进中心区房价上涨的最大因素是通勤时间   目前从莱山区或者黄务到中心区上班的人们   已经需要每天花费接近两个小时    随着交通拥堵的加重   试想烟台这个屁大的城市   从郊区到市区的单次通勤时间超过1.5个小时   你还愿意每天花3个小时  甚至更多的通勤时间   去享受所谓的优质空气和优美的环境吗？答案显而易见（全国上班族平均上班距离是9.18公里，平均上班时间为28分钟）


       北京五环内的房价    正是在北京楼市步入成熟期（二手房和一手房的交易比例为2:1    烟台为1:2）    并且五环外每天的通勤时间大幅上升时   才快速上涨   把五环外的房价远远抛在后面


     小结：08-09年   版主认为黄务片区是价值洼地   
               2012年    版主认为学区房是价值洼地  
                      2014年    版主认为10年后   中心区是价值洼地
              （有兴趣可以查阅版主以前的帖子）

       以上是版主多年的心得    走过一些弯路   犯过一些错误  也有过不少感悟    正在逐步走向成熟   分享在论坛里    欢迎大家拍砖！


             最后用某网友一段经典的语言结束本帖
      不管你是否愿意承认，社会，永远都是只以成败论英雄。想要成功，最重要的不是努力，而是抉择。抉择对了，努力和奋斗才能让你越走越顺；抉择错了，越努力，离成功反而越远。
    心态是关键，掌控好心态，做出正确抉择，并为之去努力，就会得到自己想要的东西。

魏园盆景

沙个发，熨帖！！！！！！

doubuyi

学习了，很好很强大！

碧空长剑

买房确实应该带着投资的眼光。不过说一千道一万，还是差钱。哈哈，比如说，我就买不起学区房。虽然我知道好，但是目前的房价就是买不起，但是能买得起的人很多。

亚平宁过客

听君一席话 胜读十年书

fztzl

房子买好了是投资，买不好就是消费，是否成功全在思路。支持版主百忙之中又出精华文章，必须顶！

奔跑的小猪

楼主结合自身经验来谈房市，体会很深，自己不免对号入座。
呵呵，首套房买的相对偏，当初考虑不周。
所以要加倍赚钱，希望二套能够来得及。

龙啸十天

精辟！！！！

挣钱恐后

我可以这么说，内行的人绝对能看出这篇文章的价值，外行小白你看到这篇文章，按照版主的总体思路选房购房，五年后你就会体会到文章的价值。珍惜吧

南方小曼

绝对的精髓帖啊，受益匪浅

天朝人

支持下呗！

静美骨质瓷餐具

楼主买的房子挺好的，就是远了点。你说现在买学区房合适不？最近很纠结~~~孩子马上三岁，周围的朋友都在买学区房，我在想三年以后政策也许还会有变化呢？现在一中附近的学区房都老得不能在老了。像我们这个年龄，在换房。就想能住到老的。不能在这么折腾了，也折腾不起了。真的很纠结............喜欢大房子，房间里充满了阳光！

博雅骨瓷

五年买三房，值得借鉴！

恶魔轩轩

水晶婉

五年买三房，这得有实力才行呀。

老樹根

二狗哥

群主啊 难得一见的好帖！！

随风摇落

要跟版主认真的学

mengzhongxiyu

楼主是个会挣钱的人

浪花，小语

麦克的贴子真是没得说，看得过瘾。